今回は親やおじいさん、
親戚などから土地を譲りうけて
家を建てる場合の注意点を
アドバイスしたいと思います。
当社は群馬県の太田市近郊で
家づくりをお手伝いさせて
いただいています。
ハッキリ言って田舎です。
群馬県太田市近郊で
一番高い土地でも坪30万円なので
都市部の方からすればそんなに
安いの？と思われるでしょう。
でも太田市で坪30万円は
とんでもなく高級住宅街ですから、
一般的には10〜15万円ぐらいが
多い感じです。
ただ坪単価は安いですが、
販売している土地が狭くても60坪、
この辺りなら80坪〜90坪ぐらいは
欲しいという感じの人が多いです。
そうすると仮に坪単価15万円でも、
80坪あれば1,200万円になります。
例えば当社が35坪の家を作ると
3,200万円ぐらいになるので、
土地が1,200万円なら合計で
4,400万円になります。
その他にも水道の引き込みや
地盤補強、外構工事などなどを
踏まえると土地を買って家を
建てるというのはハードルが高いです。
そもそも今は家を作る人が
だんだんと少なくなっています。
昔のように不動産会社さんが
分譲をやらなくなってきました。
なぜかと言うと、
家を建てる人が少なくなった、
それから情報です。
今はネットでいろんな情報が
出てくるので、あの辺の土地なら
大体いくらぐらいだと素人の方でも
相場観がわかってきました。
すると、なんでこんなに高いの？
となるわけです。
昔はそういうのがなかったから、
極端な話、この土地が坪いくらだと
言ったらそれで買うしかなかった
というわけです。
ちょっと言い方は悪いけど、
儲けられたというのがあった。
ただ今は消費者の方までいろんな
情報が行き渡るようになったので、
ぼったくれない感じになったわけです。
あまり旨みがないという感じですね。
昔は6区画の土地を分譲すると、
半分売れば原価を回収できて、
あと3区画は全部儲けみたいな感じです。
でも今は最後の1区画が残ると
赤字になってしまうケースもあります。
本当に全部売り切って、
最後に儲かったなという感じですね。
そんなに乗せられないという感じかな。
そうなるとわざわざ
不動産屋さんが先行投資で分譲して
儲かるかわからないビジネスを
やるのかと言ったらなかなか
やらないじゃないですか。
あとは土地を買って
家を建てるのが難しいというのも
あります。
当社は年間10棟ぐらい
工事をしていますが、
8割ぐらいは親戚から土地を
もらっています。
残りの2割は土地を買いますが、
自己資金で買う人がほとんどです。
土地からローンまで組む人は
あまり多くはないのが現状です。
さてこの親御さんから
土地をもらうときに、
タダだから良い感じがしますよね。
しかしいろんな問題があります。
中にはスムーズにいく人もいれば
スムーズにいかない人もいます。
スムーズにいく人は簡単で、
元々家が建っているところに
建て替えるだけなので、
別に何の問題もありません。
一般的に言うと宅地と言って、
家が建てられる場所だった所に
また建てるわけなので問題はないです。
多少の問題があるとすれば、
そもそも入っている水道管が
今の規格の水道管に合わないので
水道管を引き直さなきゃいけない
なんてことがあります。
それから土地の測量が
できていないケースもあります。
ただこれもいろいろあって、
現金で家を建てるなら極端な話、
測量図がきちんとしていなくても
建てられると言えば建てられます。
ほとんどは住宅ローンを
借りると思いますが、
その場合は測量をしていないと
銀行さんもお金を貸すのが
難しくなります。
この測量も簡易測量というのも
あれば法務局に届けるような
測量もあったりします。
これはケースバイケース。
住宅の問題もあったりとかで
一概には言えませんが、
いずれにしても土地の面積が
ちゃんと確定されていないと
お金を借りてやる場合には
難しくなります。
この時にまた問題になるのが
お隣さんとの問題です。
測っていったら
隣の家の塀が出ているのが
わかったと。
そうなるとお宅の塀が
ちょっと出ているので、
壊してくださいと言いますよね。
でも昔から自分の家だったと
言ってなかなか壊して
くれなかったりします。
あとは土地を持っていても、
違法建築になっている
ケースもあります。
違法建築というのは
許可を得ずに勝手に建物を
建てちゃったというやつです。
お父さんが農家をやっていて、
耕運機をしまうための倉庫が
欲しいとします。
役所に出すと面倒だから、
近所の大工さんに頼んで
勝手に建てちゃったと。
そこに農機具を置いて、
何十年も経ったあとに
息子さんがそこの土地に
家を建てようとしたら
倉庫があると。
でもその倉庫は
完全に違法ですから、
そもそも役所の許可は
おりないし、それを
壊さないと許可はおりません。
たまたまそれが
建てる場所とかなり離れていて
土地を分筆して違法建築と
関係ないようにしながら
やることもできますが、
敷地が建てるのにギリギリで
土地を分けるのも難しかったら
難しいです。
こういうことで
意外に揉めることがあります。
もっとハードになってくると、
建てていい場所と
建てちゃいけない場所の
問題もあります。
特に農地です。
農地は広くてどこでも
建ててもいいような感じも
しますよね。
でも農地には
青地と白地というものがあります。
畑が青地で、それ以外が白地です。
青地は簡単に言うと
農業しかやってはいけない土地です。
白地は農業をやるんだけど、
何か事情があれば家を建てても
いいよみたいな感じです。
親が土地を持っているけど、
青地になっているから、
これを白地に戻して
家を建てられるようにする
という風にできなくもないです。
ただこれをやるのに、
群馬県なら1年半〜2年ほど
かかるケースもあります。
当社にも過去に
こんなお客様がいました。
そのお客様は
青地や白地というのが
よくわかっていなかったと。
他の住宅会社さんで
家づくりの計画をして、
お子さんが来年の春に
小学校に上がるから
それまでになんとか
建てたいという話で
打ち合わせが進んだそうです。
間取りができて
契約の段階になってきて、
確認申請を出しましょうねと
言ったらそこが青地だったと
そこでわかったそうです。
子どもが小学校に上がるのに
間に合わないじゃないか、
という話で怒って営業マンに
言ったらしいのですが、
営業マンはお客さんから
言うべきだとかいう話になって
まとまらなくなったようです。
まずは最初に住宅屋さんが
青地か白地なのかを
調査するべきであって、
それをしてないで打ち合わせを
3ヵ月もやってそこでわかった
なんて話はおかしいです。
こんなケースもあるので、
親御さんから土地をもらうのは
良いのですが、調査はきちんと
するべきです。
場合によっては
造成代が掛かるとか、
水道の引き込み代や
電気を引くのに電柱を自分で
立てなくちゃいけませんとか
いろんなお金が掛かるかも
しれません。
この辺りはしっかりと調べた上で
やった方がいいです。
ちなみにこういうのは、
ハウスメーカーさんに依頼して
調査してもらうと本当に正しい
調査をやってくれます、
その後にハウスメーカーさんで
建てるかどうかは別ですが（笑）。
そういうのを活用したら
いかがというのは言いにくいですが、
不安であればハウスメーカーさんに
頼んで調査をやってもらうのも
悪くはないと思います。
参考になれば幸いです。
